안세회계법인

매번 자세한 답변 감사드립니다.

부부가 각각 10억 이상의 고가주택 1채씩 총 2채를 보유하고 있습니다.
이중 전세중인 1채를 부담부 증여로 자녀에게 양도할 경우 증여세 및 양도세에 대한 문의입니다.
매매사례가액 1,200,000,000원
취득당시기준시가 780,000,000원(취득가액 모름 - 재건축분이라 복잡함)
증여당시기준시가 840,000,000원
10년이내 증여재산 200,000,000원(산출세액 24,000,000원)
현재 전세보증금액 : 700,000,000원

1. 증여세액의 계산
- 증여재산가액 : 1,200,000,000
- 재차증여 : 200,000,000
- 채무액 :(-) 700,000,000
- 증여세 과세가액 : 700,000,000
- 증여재산공제 : 30,000,000
- 과세표준 : 670,000,000
- 산출세액 : 141,000,000
기납부세액공제 : (-) 24,000,000
신고세액공제 : (-) 11,700,000
- 신고납부세액 : 105,300,000

2. 양도소득세의 계산
- 양도가액 : 700,000,000(상증법상 매매사례사액 * 채무액/증여가액 : 12억*7억/12억)
- 취득가액 :(-)651,666,666
취득가액 환산 : 매매사례가액 * 취득시 공동주택 기준시가/양도시 공동주택 기준시가
= 1,117,142,857
부담부 증여시 취득가액 : 취득가액환산액 * 채무액 / 증여가액 = 651,666,666
- 필요경비 : (-)23,400,000원(취득당시 기준시가 *3%)
- 양도차액 : 24,873,334
- 장기보유특별공제 : (-)7,462,000 (10년이상 : 양도차익의 30%)
- 기본공제 : (-)2,500,000
- 양도소득세 과세표준 : 14,911,334
- 산출세액 : 1,156,700(15%)

질의
1. 위계산사예가 이상없는지 여부
2. 양도세에서 필요경비 계산시 취득당시 기준시가의 3%의 금액을 채무액과 증여가액의 비율로 안분하여야 하는지 여부
3. 만약 증여일기준 전후3개월간 매매사례가액이 없을 경우에는 보충적 방법으로 산정하는지 여부
4. 양도세 계산시 양도가액을 매매사례가액으로 하는 경우 위와 같이 취득가액을 매매사례가액의 환산액으로 하여도 되는지 여부