안세회계법인

회사는 사옥을 자산운용회사에 매각하고 건물 전체를 임차하여 재임대 (전대차) 형태로
보증금 및 월 임차료 지급에 관한 부동산 임대차 계약을 작성하고,
임대차 목적물의 사용, 운영, 기타 제반 비용은 임차인이 부담하는 조건이므로
보증금 및 월 임차료는 재임대(전대차) 와 상관없이 임차인이 부담하는 조건입니다.

회사는 상기 부동산 임대차 계약을 전제로 관계회사 들과 전대차계약서를 상기
보증금의 90% 를 초과하지 않는 조건으로 체결하고 운영하고 있습니다.

2013년 3월에 상기 부동산에 대한 재개발(리모델링) 계획이 확정(회사도 spc에
지분을 참여하여 개발이익을 지분율 상당액 배당 받을 예정임) 되어
현재 임차인과 전차인은 2013년 2월 말 까지 새로운 건물로 이전예정이며,
다만, 임대인과 2013년 1월말에(이전 예정일 1개월전) 보증금을 사전에 돌려받기로
하였으므로, 그 시점에 전대인(관계회사)에게도 관련 보증금을 지급 할 수도 있으나,
인근 새로운 건물로 2월말 이전을 위해서는 2012년 12월내 (약 2개월전에) 새로운
건물주와 임대차 계약에 따른 계약금 및 잔금이 지급되어야 이전을 위한 인테리어
공사 등을 정상적으로 진행 할 수 있으므로,

전차인(관계회사)는 현재 건물에 대한 보증금을 회사가 임대인으로 부터 받는
2012년 1월말이 아닌 2012년 12월말 까지 반환을 요청한 상태 입니다.

질의1)
회사는 임차인과 칙임 임대차 계약이 체결되어 있어 (관계회사)전대차계약서와
상관없이 제반 비용을 임차인이 부담하는 조건으로 부동산임대차 계약이 체결되어
부동산임대차계약서와 (관계회사)전대차계약서는 별개로 보아야 하므로 보증금을
지급 할 경우 회계상, 세무상 보증금에서 차감 지급 하는 것으로 회계처리 해야
하는 것인지, 아니면 보증금 지급이 특수관계자에 대한 자금대여 성격으로 대여금
으로 회계처리하고 세무상 인정이자 및 지급이자 손금불산입 조정을 해야 하는
것인지 ?

(질의2)
아니면, 부동산에 대한 재개발(리모델링) 시 회사도 spc에 지분을 참여하여
개발이익을 지분율 상당액 배당 받을 예정이므로, 즉, 회사의 기대수익을
위하여 재개발 추진에 따른 전대차계약서상에 "계약서에 정함이 없는 사항에
관하여는 법령 및 일반 전대차관습에 따라 전대인과 전차인이 협의하여 결정"
하기로 약정되어 있으므로, 회사가 임대인으로 보증금을 실제 수령하는 2013. 1월
이전에 재개발에 따른 보증금 반환 사유로 협약서를 작성하여 2012. 12월말 까지
보증금에서 차감하는 회계처리시 회사의 기대이익이 고려된 재개발 사업추진에서
파생된 결과 이므로 세무상 부당행위에 해당하지 않는 것인지 ?